2017年におけるマレーシアの不動産事情

2018年5月に入って、2017年の不動産統計がいくつリリースされた。これまで投資案件としても活況を呈していたマレーシアの不動産市場だが、2017年下期に入ってから過剰供給と不動産価格高止まりによって停滞傾向となっている。

まず住宅総戸数については、2017年は前年から2.5%増となる5,428,053戸となっており、2018年には5,500万戸を超える見通し。特に2016年は前年から38万戸もの増加で大きく伸びている。また人口増加も続いているので、供給戸数はまだ増加を続けていくだろう。

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住宅種類別シェアでは、2~3階建てのテラスハウスが22.0%、平屋テラスハウス18.8%となっており、テラスハウスだけで全体の4割を占めている。コンドミニアムやアパートについては14.9%だけとなっており、こうした集合住宅はKL市などの都市部に集中している。やはり、マレーシア人の憧れは、コンドミニアムよりもテラスハウスのような土地付きの物件であると言える。ただ、新規物件では平屋のテラスハウスはあまり目にしなくなったので、今後、平屋だけは市場シェアが縮小していくと思われる。

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州別では、セランゴール州の住宅戸数が国内最大の1,494,222戸。これは全州の27.5%に当たり、またKL市内の総住宅戸数の約3倍にもなる。セランゴール州ではまだ大規模な住宅開発が進んでおり、住宅戸数はまだ増加していくだろう。同時に、KL市内或いはセランゴール州への通勤圏としてネグリ・センビラン州での住宅開発も大きく増えている。住宅価格も首都圏のクランバレーよりも比較的安価であり、十分な広さが魅力的となっている。

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2010年を100とした住宅価格指数では、2017年第2四半期まではほぼ右肩上がりで上昇続けていることが分かる。しかし、2017年第3四半期から横這い、或いは下落の傾向が見られており、市場がスローダウンしているとの見方が広がっている。2018年5月時点でも、状況が好転しているようには感じない。セランゴール州にある私自身の持ち家の不動産価格を調べてもらったが、1年前の価格と比較すると、やはり少し落ち込んできている。また、近所の方が売り家の広告を出しているが、数ヵ月待っても全然買い手が見つからないと言っている。3年程前であれば、同じ通りの家が売り家の広告を出すと直ぐに買い手が見つかっていたが、値下げをしても中々売れなくなってきている状況にある。不動産エージェントの知人も以前ほどの羽振りではなく、明らかに不動産市場が停滞していることを実感している。

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実際、売れ残り物件の推移を見ていくと、2017年は24,728戸、金額ベースでRM156億が売れ残りとなっている。この数字、2014年の売れ残り物件数で比較すると2.8倍にもなる。州別では、不動産開発を積極的に進めてきたジョホール州が全体の19.2%を占めており、物件別だとコンドミニアム/アパートが38.4%、テラスハウス38.4%となっている。価格別では、RM50万~100万の少し高級な物件が全体の22.7%を占めている。こうした状況を受け、連邦制は2017年12月に高額不動産開発の許認可を一時凍結する決定を出している。

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一般的な消費者は、世帯所得の上昇率よりも不動産価格の上昇率が高すぎること、併せて燃料価格上昇による物価上昇や補助金削減によって生活が以前より苦しくなったと感じており、不動産購入は慎重姿勢になっている。ナジブ政権下では、経済指標上はマクロ経済が好調であることが強調されていたが、一般消費者は景気が良いとは感じておらず、それが住宅市場にも大きく影響が及んでいたと言える。それでも、住宅購入を購入したい消費者はまだ多数存在しており、高級物件は過剰供給となっているものの、中間所得者向け住宅は不足していると感じる。今後、住宅価格がある程度落ち着き、マハティール政権下で世帯所得が目に見えて改善されれば、不動産市場は再び活発化すると考える。


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MIDA、2016年投資認可額発表

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3月2日、マレーシア工業開発庁から年次報告書『MALAYSIA Investment Performance Report 2016』が発表された。Dato 'Sri Mustapa Mohamed通商産業大臣は発表に際し、「2016年、マレーシアは引き続き投資成長の勢いを維持しています」と述べ、マレーシアが投資先として好調を続けていることを示した。

まず全体の投資認可額はRM2,079億(前年比+7.7%)、案件数4,972件(前年比-4.5%)であり、153,060人の雇用創出となっている。投資比率については、国内投資がRM1,489億で全体の71.6%を、そして海外直接投資はRM590億で同28%となっている。外国直接投資は前年がRM361億であったので、63.4%も増加していることになる。また、マレーシアへの主要投資国は、米国とオランダ、中国、日本、シンガポール、韓国、英国であり、総投資額の55.8%を占めている。産業別でみると、第3次産業が1,412億で全体の68%を占め、2015年から23%も増加している。逆に。第2次産業は2015年のRM747億から2016年にはRM585億と22%の大幅減。

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製造業においては、2016年は733件のプロジェクトが認可(2015年は680件)されたものの、投資額は2015年から大きく落ち込んでいる。また、ペトロナスがジョホール州とサラワク州で手掛ける石油精油及び石油化学プロジェクトがRM353億となっており、製造業における全投資額であるRM585億の6割を占めている。さらに、RM10億超の大型投資は10件を記録。

セクター別での直接投資を見ると、石油製品がRM159億で全体の27%を、電子・電気製品はRM92億で16%となっている。以前は電子・電気機器がマレーシア経済の花形産業であったが、周辺諸国との厳しい競争から、投資対象国としての魅力を失いつつあると言えるだろう。私が知っている日系及び現地製造業は、いずれも事業規模の縮小を余儀なくされている。

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次に製造業における州別の直接投資先を見ていくと、ジョホール州がRM264億と他を圧倒していることが分かる。ジョホール州については、今年2月にSaudi Aramco社とペトロナス社が石油精製・石油化学コンビナート事業へRM310億という大型投資で合意に至っており、2017年も更なる拡大が期待されている。

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また製造業向け直接投資国は、中国がRM47億で首位に位置しており、日本はRM19億で7番目となっている。マレーシアの中国寄りは最近顕著になってきており、昨年11月にナジブ首相が中国を訪問した際には、マレー半島横断鉄道建設計画、サラワク州の鉄鋼プラント開発、クアンタン工業団地でのシリコン太陽電池生産、サバ州石油ガスパイプライン建設計画など、14項目に渡る約RM1,440億規模の官民プロジェクトに合意している。シンガポールとクアラルンプールを結ぶ高速鉄道事業に関しても、国内では中国が日本より優勢の印象が強い。企業レベルでも、産業用機械などは中国メーカーが存在感を示している。確かに、品質や機能、耐久性などは日本メーカーが優れているが、現地企業としては必要最低限の機能と品質を低価格で提供している中国企業の方が魅力的であり、また言語コミュニケーションによる障害が少ないことも影響しているだろう。私自身、日本の産業用設備メーカーの販売を支援しているが、日系企業以外だと必ず中国企業との比較されてしまい、日本企業がアピールする付加価値や機能にはあまり興味は示されない。

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サービス業における投資については、不動産分野がRM640億とサービス業全体の45%を占めており、依存度の高さが分かる。2016年の認可件数は4,199プロジェクト、88,110名の雇用を創出している。サービス産業向けの海外からの投資については、米国がRM68億、香港RM19億、日本RM18億、シンガポールRM12億、オランダRM9億となっており、日本が2番目の規模に。日本からの投資額も、製造業向けRM19億に対してサービス業がRM18億と拮抗している。また、最近のトレンドとしてマレーシアが多国籍企業における域内のプリンシパル・ハブとして注目されており、2016年には13のプリンシパル・ハブをMIDAが承認している。

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近年、マレーシアの事業環境においては、 中国の存在感が年々増しているのが特徴だろう。企業レベルでだけでなく、政府レベルでも明らかに中国との緊密な関係構築を重要視している。昨年、マレーシア政府は南シナ海問題でも中国に歩み寄りを見せているし、先日はアリババグループのジャック・マー会長とe-hub構想を発表、大きな話題となっている。ナジブ首相も、中国は真の友人であり、戦略的パートナーであると明言する程、両国の関係はこれまでにないぐらい良好な状況にある。マレーシア企業にとっても、ビジネス慣習が大きく異なる日本企業よりも、中国企業の方が付き合い易いと認識している印象が強い。現地企業の経営者と話をしていても、日本企業は決断に時間がかかり過ぎるし、理解できないことが多いとしている。逆に、中国企業は決断が早く、ビジネス品質も満足できるレベルにあると言われている。多分、インフラ開発などの大型案件については、今後益々中国への依存度が増していくだろう。



マレーシアの国際競争力が18位に上昇

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世界経済フォーラムより、『世界競争力ランキング2015~2016』が発表された(プレスリリース:アジアおよび世界経済に経済的不安をもたらす生産性の「ニューノーマル(新しい現実)」 )。





報告書によると、アジア域内ではシンガポールが首位を維持しており、全体でも5年連続で2位という位置づけ。続いて日本が6位、香港7位、台湾15位となっている。今回の報告書では、アセアン各国がいずれも前年から順位を上げているのが特徴的であり、年々競争力が高まっていることが示されている。

[アジア主要国の国際競争力ランキング推移]
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次にマレーシアは、全体で18位と過去最高位を記録している。アセアン内でもシンガポールに次ぐ2位となっており、昨年以降から韓国をも上回る評価を受けている。各項目を見ていくと、「公共機関」と「金融市場の高度化」が順位を下げたものの、その他は前年と同じ、或いは順位を上げている。また大きく順位を伸ばした項目としては、「マクロ経済の安定性」が44位から35位、「保健と初等教育」が33位から22位、「高等教育とトレーニング」が46位から36位、「科学技術への準備」が60位から47位となっている。国際通商産業省のMustapa大臣は、経済改革プログラムと政府改革プログラムの進捗がランキングを押し上げたと評価しているが、確かにマクロ経済の安定性に大きく寄与していると感じる。そして今回の特徴は、教育関連の項目において順位が伸びている点。マレーシア政府は『Malaysia Education Blueprint 2013-2025』を発表し、教育環境の改善に重きを置いており、この点が評価されたようにも感じる。ただ、初等教育においては英語よりもマレー語に重点を置いたカリキュラムとなっていることが、今後の国際競争力に対する不安要素として挙げられる。これについては、多く企業が懸念事項として取り上げており、いく先々の経営者から同じことを聞くことができる。




[マレーシアの国際競争力2015-2016内訳]
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今後の課題としては、マレーシア国内の労働生産性改善が必要とされており、それが競争力の強化に大きく影響すると指摘されている。Malaysia Productivity Corporationが先月発表した報告書『PRODUCTIVITY REPORT 2014/2015』によると、2014年の一人当たりの労働生産性がRM 6万1,708で前年のRM5万9,622から3.5%上昇している。2014年以前は2.0%以下と低調な成長であったから、2014年に大きく改善されていることが分かる。連邦政府としても、2020年までに労働生産性をRM8万5,000へ上昇させることを目指しており、重点政策として取り組んでいると言える。具体的には、外国人労働者でもできる労働集約型の単純労働ではなく、知識や熟練性が求められる質の高い労働への移行が進められている。経済改革プログラムにおいても、高所得国家を目指すために知識産業への転換を標榜しており、プロジェクトもそれに沿った内容となっている。

[マレーシアの労働生産性推移(RM)]
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[アジア主要国の労働生産(2013年、US$)]
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マレーシア国内では、連邦政府の経済政策に対する批判や不満をよく耳にするが、それでも世界経済フォーラムでの評価が年々上昇しているのを見ると、世界的には魅力的な国家へ変化しているのだろう。2020年までにどれだけ順位を伸ばすのか、楽しみでもある。

マレーシアの自己破産件数増加傾向に

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ETP/GTPの中間報告でも示されたが、近年、マレーシアの所得水準は大きな伸びを見せており、発展途上国とは思えない様相を呈している。国民の多くはハイエンドのスマートフォンを所有し、道路には綺麗な自動車が溢れている。外食産業も活況を見せており、日本食レスランは現地の客で賑わっている。住宅においても、次々と新規の一戸建てやコンドミニアムが建設され、飛ぶように売れている状況が続いている。

こうした中、4月9日に議会で首相府のNancy Shukri大臣は、2008年から今年1月31日までの間で132,543件の自己破産を記録したことが示された。特に、25歳から34歳のグループでの自己破産件数が 27,701件と最も高くなっている。今回、詳細の統計データは示されなかったものの、発表された数字を見ていくと、まず男女比だと自己破産の7割方は男性となっている。また民族別では、マレー人が48%で最大、中国系31%、インド系13%、その他8%となっている。民族別の人口構成比を考慮すると、中国系の比率が高いことになる。中国系の場合、面子を重んじる傾向が強く、物に対する欲求も高いことが影響しているのだろう。

[2014年男女別自己破産]
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[2014年民族別自己破産]
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また破産局の発表によると、25歳以下での自己破産件数が増加しており、2011年は171人だったのが、2014年には635人へと3倍以上も増加している。全体を見ても、2011年が1万9,167人だったのに対し、2014年は2万2,351人となっている。ただこの数字、日本の自己破産件数が毎年10万件以上であることを考えると、それほど大きな数字とは感じられないが、マレーシア政府としては増加を続ける自己破産件数に対して警鐘を鳴らしている。

特に若い世代に多いのが自動車ローンに対する自己破産であり、ここ数年はその傾向が続いている。確かに、若い世代だと各民族とも自動車に対する関心が高く、私の周りでも収入に見合わない自動車を持っていたり、車両改造に対してかなりの出費をしている知人が多い印象を受ける。住居は低所得者向け住宅でも、乗っているのトヨタやホンダの新車という人達も結構見かける。日本だと、若い世代における自動車に対する関心の低さが言われているが、ここマレーシアでは、当面そのような状況には陥らないと言えるだろう。

いずれにしても、国民生活が豊かになっていくに従い、高い購買意欲を背景に自己破産件数は増加していくことになるだろうし、既存の破産法の欠陥も指摘されている。ただ、こうした消費者行動は同時に国民の嗜好が価格から品質や性能、希少性といったものへ変移してきていることを意味しており、そうした分野での事業機会が拡大していくものと思われる。

GST導入

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4月1日より、マレーシア全土で物品サービス税(GST)が導入された。ナジブ首相による正式発表が2013年10月の予算演説だったから、そこから1年半の準備期間が設けられたものの、やはり市場は混乱に見舞われた。新聞記事によると、初日は関税局のGSTホットラインに3,000件の問い合わせがあったとされており、一部店舗ではGST対象外の商品にもGSTが加算されていたとの報道もある。



国民においても、事前にどれがGST課税対象で、何がGST課税対象外であるのか把握することは困難を極めた。さらに、自動車などはGST導入によって安くなるとされたが、4月1日にならないと販売価格が分からないなど、日本ではあり得ない状況を目の当たりにした。私自身、生活必需品となる日用品や食品はGST課税対象外と認識していたが、トイレットペーパーが課税対象であったりと、当日になって課税対象品目が多いことに気づかされた。

こうした状況から、政府機関からGST関連のQ&A冊子やスマホ向けアプリが提供されたものの、リリースされたのがGST導入直前のこと。対応が後手に回っていることは否めない。知人の企業アカウント向けソフトウェア会社においても、政府からGST対象のフルリスト提出待ちが続き、GST対応ソフトウェアの導入がギリギリだったと聞く。更に、3月26日という時期になって、医薬品や医療サービス、書籍、職業訓練、住宅管理費などにおいて、課税対象外とする品目が追加されており、混乱に追い討ちをかけている。



また、関税局のウェブページに開示されているGSTアイテムのフルリスト『List of Sundry Goods』は2015年1月9日時点の内容であり、最新情報を反映できていない。同局のGST専用ホームページを見ていると、2015年1月開設予定のページがそのまま放置されていたり、いきなりマレー語のページに飛ばされたりとしており、完成度が高いとは言えない内容となっている。ナジブ政権では最重要の税制改革のはずだったが、担当部署がこの対応では寂しすぎる。

昔からそうだが、マレーシアは法案や政策など決断することは早いが、計画通りに履行するためのプロセス策定や準備は不得手だと言える。特に、今回は国民への情報開示が十分ではなく、消費者が理解するに至っていない。十分に時間はあったはずだが、GST課税対象外の品目を巡る攻防にかなり時間を要したように感じる。結果、直前にならないとGST対象品目が分からないので、企業の対応も後手に回ってしまっている。

あと、実際に買い物に行ってみると、結構GSTの負担が大きいと感じる。所得税が引き下げられるものの、私自身も自動車保険やメディカルカードなど、結構負担が増えていることを実感しているし、逆にSST撤廃による安さは実感できていない。

ナジブ首相は、GST導入は国民の負担にならないものになると言及していたが、現時点ではそれに反発する声の方が大きいと感じる。導入前から、延期や導入反対を表明する業界団体が相次いでいるし、たぶん、混乱の収拾には数ヶ月を要するだろう。低所得層においては、所得税を支払っていなかった分、税負担はかなり大きくなるのではないだろうか。また、中国系からはGST課税対象外品目がマレー系中心になっており、公平性に欠けているとの意見も聞くことができる。例えば、医薬品の多くはGST課税対象外だが、中国ハーブ・漢方などは課税対象とされていることもその一つになっている。

マハティール元首相も、GST導入による医療費上昇が国民にとって大きな負担になるとに懸念を示し、GST導入後はナジブ首相の退陣を求めるまでに発言が過激化している。いずれにしても、国民の大半が反対する税制改革を履行したナジブ政権の風当たりは今後更に強くなるだろうし、次の選挙で与党は前回以上に厳しい状況に追い込まれることが予想される。



ただ、連邦政府の財政を考えると、ナジブ政権としても選択肢が限られていたと思われる。連邦政府の歳入の30%超をペトロナス関連が占めているが、石油価格の下落によって大きく減少することが予想され、ペトロナスに依存した体質を改めることの必要性が以前から指摘されていた。また、法人税を支払っている企業は全体の11.0%、所得税を支払っている労働者は全体の14.8%でしかない状況で、公的債務の対GDP比率は政府が設定した上限である55%に近づいている。今回の税制改革によってどれだけ財政に寄与するのか、成果が見えれば国民からの理解も得られやすいだろうか。

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